Türkiye’de uzun yıllar boyunca ev sahibi olmak, yalnızca bir barınma ihtiyacının ötesinde, bir statü, sosyal güvence ve hatta hayat başarısının nihai göstergesi olarak “hayatın tamamlanma ritüeli” olarak tahayyül edildi. İşe girmek, evlenmek, çocuk büyütmek, emekliliği güvence altına almak, hatta toplumsal saygınlık kazanmak hep bir evin dört duvarı üzerinden anlatıldı. Ev sahibi olma ideali, Cumhuriyet’in modernleşme projesinden başlayarak, 1980’lerin liberal konut piyasası açılımlarına ve 2000’lerin TOKİ merkezli “kira öder gibi ev sahibi olma” politikalarına kadar, geniş kitleleri mobilize eden bir toplumsal rüya haline geldi. Fakat son yıllarda bu idealin giderek çatırdadığını, dahası çözüldüğünü görüyoruz.
Türkiye’de ev sahibi olma arzusu, büyük ölçüde sosyal devletin zayıflığı ve kiracılığın güvencesizliği ile bağlantılıydı. Kiracılık hiçbir zaman kurumsal güvencelere kavuşmadı; aksine kısa süreli kontratlar, sınırlı yasal koruma ve sürekli kira artışları kiracılığı kırılgan bir forma dönüştürdü. Devletin sosyal konut üretmedeki yetersizliği, piyasanın sürekli dalgalanması ve kira sözleşmelerinin zayıf hukuki zemini, milyonlarca insanı tek çözüm olarak “ev satın alma” fikrine bağladı. Yani ev, belirsizliğe karşı tek sığınaktı. Bugün ise bu ideali zayıflatan birden çok dinamik iç içe geçmiş durumdadır.
- Konut Fiyatlarındaki Artış: Ulaşılamayan Bir Eşik
TÜİK verilerine göre 2024 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut fiyat endeksi, son on yılda nominal olarak % 1.200’ün üzerinde artış gösterdi. Aynı dönemde ücretler ve hane gelirleri bu artışın çok gerisinde kaldı. 2025’in ilk yarısında Türkiye’de ortalama konut satış fiyatı 3,8 milyon TL’yi aşarken, İstanbul’da bu rakam 6,5 milyon TL civarında seyrediyor. Bu tablo, özellikle genç kuşaklar için ev sahibi olma fikrini neredeyse imkânsız hale getiriyor. Artık bir ev sahibi olmak, sıradan bir orta sınıf birikiminin değil, miras, servet ya da finansal destek ağlarının sonucu. Ücretliler içinse bu durum, yaşam boyu borçlanma ya da kalıcı kiracılığın sıradanlaşması anlamına geliyor.
- Yatırımcı Hegemonyası: Evin Finansal Enstrümanlaşması
Konut piyasasında yatırımcıların ağırlığı belirgin biçimde artmış durumda. Bankaların ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) yanı sıra, bireysel yatırımcıların da “birikimini koruma” amacıyla konuta yönelmesi, piyasadaki arz-talep dengesini kökten değiştirdi. Bu eğilim, konutu bir barınma alanı olmaktan çıkarıp spekülatif bir varlık haline getiriyor. TÜİK verilerine göre, 2025’in ilk sekiz ayında yapılan konut satışlarının yaklaşık üçte biri, yatırım amaçlı ikinci veya üçüncü mülk alımlarından oluşuyor. Bu durum, “ev sahibi olamayan çoğunluk” ile “birden fazla eve sahip olan azınlık” arasındaki uçurumu derinleştiriyor. Kısacası, konut piyasası artık yaşam alanı talebini değil, sermaye birikimini ödüllendiriyor. Bu da barınma hakkını, piyasada rekabet edemeyen kesimler için fiilen ortadan kaldırıyor. Artık konut, barınmanın değil, değer biriktirmenin mekânı. Konutun finansallaşması, aynı zamanda toplumsal aidiyetin doğasını da dönüştürüyor. Evin sembolik anlamı, “kök salmak”tan “getiri sağlamak”a kayıyor. Bu dönüşüm, hem kent dokusunu hem de kentli yaşamın duygusal bağlarını zayıflatıyor.
- Ekonomik Krizler: Erişilemeyen Krediler
Ekonomik belirsizlik, döviz kuru artışı ve hiper enflasyon, orta sınıfın konut kredisiyle ev sahibi olma imkânını neredeyse tamamen ortadan kaldırdı. 2024 sonunda konut kredisi faiz oranları aylık %3,5’lara kadar yükseldi. 2025 ortasında ise krediye erişim, hem faiz düzeyi hem de bankaların kredi verme politikaları nedeniyle ciddi biçimde kısıtlandı. İpotekli konut satışlarının Nisan 2025’te bir önceki yıla göre %147 artması yüzeysel olarak “canlı bir piyasa” izlenimi verse de, bu artışın önemli kısmı kısa vadeli fırsat alımları ve yeniden yapılandırmalarla ilişkili. Gerçekte ise geniş kesimler için konut kredisi artık ulaşılabilir bir araç olmaktan çıktı. Dolayısıyla “faiz düşünce ev alırız” fikri, ekonomik dalgalanmaların gölgesinde bir yanılsamaya dönüştü. Orta sınıfın geleceğe dair güvencesi olan “ev sahibi olma” stratejisi, artık yapısal riskler karşısında işlevsiz hale geldi.
- Kuşaklararası Adaletsizlik: Bir Rüyanın Mirası
1980’ler ve 1990’larda, düzenli maaşla çalışan orta sınıf için ev sahibi olmak ulaşılabilir bir hedefti. Bugün ise bu durum, genç kuşaklar için bir “hayalet ideal”. 1980 kuşağı birikimiyle ev sahibi olurken, 2000 sonrası kuşak artan fiyatlar ve güvencesiz gelirler nedeniyle “ömür boyu kiracılık” döngüsüne sıkışıyor. Ev sahipliği artık sadece ekonomik değil, aynı zamanda kuşaklararası bir ayrıcalık haline geldi. 2023 TÜİK Hanehalkı Bütçe Anketi’ne göre, 35 yaş altı bireylerin yalnızca %23’ü ev sahibi. Bu oran 2008’de %42 idi. Yani gençlerin ev sahibi olma oranı 15 yılda neredeyse yarıya indi. Türkiye’de “ev sahibi olma ideali” artık toplumun geniş kesimleri için bir hedef değil, bir nostalji. Evin anlamı, barınmanın ötesine geçip bir sınıfsal ayrıcalık göstergesine dönüştü. TÜİK verileri, kiracılık oranının %27,6’ya ulaştığını ve ev sahipliği oranının son beş yılda istikrarlı biçimde düştüğünü gösteriyor.
Yeni Gerçeklik: Kalıcı Kiracılık
2025’in Mayıs ayında 130.025 konut satıldı; bu sayı geçen yılın aynı ayına göre %17,6’lık bir yükselişe işaret ediyor. Nisan ayında ise yıllık bazda %56,6’lık artışla 118.359 konut el değiştirdi. Görünüşte hareketli bir konut piyasası olsa da, bu rakamlar “her satış bir ev sahibi olma başarısı” diye yorumlanamaz. Satış verilerinin artması, aynı zamanda stok fazlası, spekülatif alımlar veya gayrimenkul yatırım araçlarının (REIT benzeri modellerin) etkisiyle değerlendiriliyor olabilir. Ev sahibi olma idealinin giderek ulaşılmaz hale geldiği, fakat konut piyasasında “hareketlilik” algısı yaratılmaya çalışıldığı açık. Konut satış rakamlarının artması yaklaşımı, erişilebilirliği maskeleyebiliyor. Çünkü bu satışların bir kısmı krediyle alımlardan, spekülatif yatırım amaçlı işlemlerden ya da dövizle güvence arayan varlıklardan kaynaklanıyor. Bu, ev sahibi olabilme motive eden ana araçlardan biri olan kredi kullanımına yönelim olduğunu gösteriyor; ancak bu yönelim, borçlanma riskini de beraberinde getiriyor. Artık Türkiye’de büyük bir çoğunluk için “kiracı olarak yaşamak” kalıcı bir durum haline geliyor. Ancak toplumsal tahayyüllerimiz hâlâ ev sahibi olmayı tek başarı kriteri saydığı için, bu dönüşüm ciddi bir kimlik ve güven krizi yaratıyor. Gençler, “kendi evine” sahip olamadığı için sanki eksikmiş gibi hissediyor. Türkiye’de kiracılığın kalıcılaşmasına ve “kiracı prekaryası”nın oluşmasına yol açıyor. Ancak kiracılık hâlâ olumsuz bir toplumsal imgeyle anıldığı için bu dönüşüm sancılı ilerliyor. Ev sahibi olamamanın aidiyet duygusunun zayıflaması, gelecek kaygısının artması, aile kurma kararlarının ertelenmesi gibi psikolojik ve kültürel sonuçları da var.
TÜİK verilerie göre 2022’de ev sahibi hane halkı oranı %60,7 iken 2023’te %56,2’ye düştü. Ağustos ayında ise kira artış tavanı %39,62 olarak hesaplandı. Kiracılar için bu artışlar, yaşam maliyetinde ciddi kırılmalara yol açıyor. Enflasyonun üst düzeyde seyretmesi, kira yükünü neredeyse sürdürülemez hale getiriyor. “Ev sahibi olma ideali”nin çözülüşü aslında bize yeni bir soru dayatıyor: Biz barınmayı nasıl düşünmeliyiz? Konutu bir yatırım nesnesi olmaktan çıkarıp, yeniden bir hak olarak tanımlamak zorundayız. Türkiye’de ev sahibi olma ideali, uzun yıllar boyunca orta sınıfın temel motivasyonu, devlet politikalarının da meşruiyet zemini oldu. Bugün ise bu ideal giderek ulaşılamaz hale geliyor. Bu çözülüş, yalnızca bireysel hayallerin çöküşü değil; aynı zamanda toplumsal sözleşmenin, gelecek tahayyülünün de yeniden inşa edilmesini zorunlu kılıyor. Belki de artık mesele, herkesin ev sahibi olması değil, herkesin güvenceli barınma hakkına sahip olmasıdır. Güvenceli gelecek hayali, artık tek bir mülkiyet üzerinden değil; belki de daha esnek, kolektif ve dayanışmacı yaşam biçimleri üzerinden yeniden tanımlanmak zorunda. Artık mesele bir eve sahip olmak değil, herkesin barınabileceği bir kent tahayyülünü mümkün kılmak. Konut kooperatifleri, topluluk temelli barınma modelleri, kiracılar arasında örgütlenme çabaları bu dönüşümün ilk işaretleri olabilir.
